부동산 유치권.. 그것이 알고싶다!

 

유치권이란?

 

타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가

 

그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에

 

그 채권을 변제받을 때까지

 

그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다.

 

 

유치권의 성립요건!

 

① 타인소유의 물건에 대해

 

② 그 물건에 관하여 생긴 채권이

 

③ 채권이 변제기에 있어야 하며

 

④ 반드시 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며

(유치권은 점유를 성립요건으로 하고 등기는 그 요건이 아닙니다.

그리고 그 점유가 불법행위에 의해 시작된것이 아니어야 합니다.)

 

⑤ 당사자간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 합니다.

 

 

유치권은 채권을 변제받을 때까지

 

건물의 인도를 거절할 수 있는 권리이므로

 

유치권은 점유가 필수조건입니다.

 

경매에 있어서는 늦어도 경매개시결정등기 이전에

 

점유하고 있어야 매수인에게 대항할 수 있습니다.

 

즉, 경매개시결정등기 이후에 점유함으로써 취득한 경우에는

 

압류의 효력에 대항할 수 없어

 

경매의 매수인에게도 대항할 수 없다는 것이 판례입니다.

 

 

 

유치권의 효력

 

 

① 채권을 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있다.(민법 320조)

 

② 유치물을 경매할 수 있다.(민법 322조, 민사집행법 274조)

 

③ 정당한 이유가 있을때에는 절차에 따라

유치물을 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있습니다.

(민법 322조, 민사집행법 274조)

 

④ 유치권자는 유치물의 과실을 취사하여 채권에 충당할 수 있다(민법323조)

 

⑤ 유치권의 선관의무(민법324조)

- 유치권자는 유치물을 보존행위를 넘어 사용하여서는 안된다.

- 의무위반으로 인한 부당이득금이 발생하여서는 안된다.

- 위반행위로 인한 유치권소멸청구(채무자는 유치권 소멸청구할 수 있다.)

 

⑥ 유치권자의 상환청구권(민법325조)

- 물권보관으로 인한 불가불 필요로 한 비용을 청구할 수 있다.

- 이용, 개량을 위하여 지출한 비용으로 현저히 그 물건의 가치가 증가했다면

그 비용을 소유자에게 청구할 수 있다.

 

⑦ 유치권의 행사는 소멸시효가 없다(민법326조)

 

⑧ 채무자는 상당한 담보제공하고 유치권소멸을 청구할 수 있다(민법327조)

- 인적, 물적담보가능

- 채권액에 상응하는 가능액이나 가액에 상응하는 정도

- 유치권자의 승낙이 없으면 그 부당성에 대하여 판결로 의사표시를 갈음하면 된다.

 

⑨ 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.(민법 328조)

 

 

 

유치권의 주장이 불가능한 경우

 

① 권리금 반환청구권

임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었더라도

그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없어

유치권 행사를 할 수 없다.(대판1994.1.10.14 93다62119)

 

② 토지임차인의 부속물매수청구권

토지임차인은 임차지상에 해놓은 시설물에 대한 매수청구권으로 임대인에게

임차물인 토지에 대한 유치권을 주장할 수 없다(대판 1997. 12. 13 77다115)

 

③ 임차인의 보증금반환청구권

건물임대차에 있어 임차인의 보증금반환청구권이나 임대인이 건물을 임차목적으로

사용못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권 모두는

민법 제 320조 그 물건에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권행사를 할 수 없다.

 

④ 원상복구의 약정, 임대인의 소유로 귀속한다는 약정이 있는 경우

 

⑤ 점유가 불법인 경우

건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 건물 점유자에게 그 철거를

구할 수 있고, 이 경우 건물 점유자가 건물 위 원시취득자에게 그 건물에 관한

유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가

되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다.

 

⑥ 유치물을 사용한 부당이득

유치권을 행사하여 임차가옥을 사용수익한 경우에 임차인이 임차가옥의 사용으로

인하여 얻은 실질적 이득은 이로 인하여 임대인에게 손해를 끼치는 한에 있어서

부당이득으로 임대인에게 상환할 의무가 있다 할 것이다.

 

⑦ 경매개시결정등기 이후에 점유한 경우

강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가

위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금

유치권을 취득하게 한 경우,

그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에

해당하여 민사집행법 제 92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에

저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의

매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2005. 8. 19 선고 2005 다 22688)