용도 지역의 생산관리지역, 자연녹지지역, 보전관리지역을 알아보자!

부동산 매매 시에, 도로 하나 차이일 뿐인데

 

땅 가격이 많이 차이 나는 경우를 보신 적 있으시죠?

 

또 주택의 연식, 규모, 상권 등 유사한 조건을 가진

 

토지의 가격차이는 왜 생기는걸까요?

 

이럴 땐 토지용도를 확인해야 할 필요가 있습니다.

 

동일 면적이라도 건폐율, 용적률의 차이가 발생되어

 

개발에 영향을 미칠 수가 있기 때문입니다.

 

 

용도 지역이란?

 

토지의 이용 및 건축물의 용도∙건폐율∙용적율∙높이 등의 제한함으로써

 

토지의 경제적∙효율적으로 이용하고

 

공공복리의 증진을 도모하기 위하여

 

서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 제6조는 국토를 토지의

 

이용실태 및 특성, 장래의 토지이용방향 등을 고려하여

 

①도시지역 ② 관리지역 ③ 농림지역 ④ 자연환경 보존지역으로 구분합니다.

 

도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로

 

관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분하고

 

다시 주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로

 

상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상공업지역으로

 

공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로,

 

녹지지역은 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 세분하여 지정합니다.

 

총 21가지로 나누어지는 용도지역에 따라서

 

건물의 쓰임새와 규모가 정해지고 건축허가가 나오는 기준도 달라집니다.

 

 

그러므로 특정한 목적을 갖고 땅을 구입할 시에는

 

용도지역을 잘 확인하는 것은 필수입니다.

 

예를 들면, 거주할 목적으로 짓는 주택을 만들려고 한다면

 

농림에 속해 있는 곳의 땅을 매입해서는 안되고

 

주거지에 지어야 합니다.

 

 

 

위의 표와 같이 분류가 되는데, 이 중 특히 주거지역은

 

'주거환경이 쾌적성'을 위한 전용주거지역과 주거환경의 편리성을 위한

 

일반주거지역으로 나뉩니다.

 

 

용도지역별 건폐율 한도는

 

국토계획법 →시행령→지자체 조례 순서로 구체화 됩니다.

 

국토계획법은 가장 넓은 개념의 강제적 규범으로

 

국회 의결을 통해 제정되는 법률입니다.

 

시행령은 행정기관이 만든 법률보다 하위 법령으로

 

법률 시행에 필요한 규정을 대통령령으로 정하는 것입니다.

 

자치조례는 지방자치단체가 지방의회 의결로 제정하는

 

법규 성격을 가진 규범입니다.

 

따라서 용도지역별 건폐율 상한은 국토계획법 →시행령→지자체 조례 순서로

 

구체화되면서 한도가 낮아지며, 조례가 최종 상한이 되는 것입니다.

 

 

 

용도지역의 지정에서 가장 민감한 부분은 바로 '건폐율'입니다.

 

토지에 대한 활용도가 차이 나기 때문입니다.

 

건폐율은 다들 아시다시피 1층 건축바닥면적을 대지면적으로 나눈 비율입니다.

 

대지면적에 여유공간을 남겨 과밀화를 억제하기위한 것이기때문에

 

건축물의 넓이가 좁아져도 채광, 통풍, 밀도 등을 조절해서

 

거주환경이 쾌적해집니다.

 

 

 

용적률은 건축물의 연면적

 

즉, 건축물의 층별 바닥면적의 합산을

 

대지면적으로 나눈 비율입니다.

 

따라서 건축물의 층수가 높아지면 용적률도 높아지고

 

건축밀도가 높아집니다.

 

그렇기 때문에 용적률이 높아지면

 

건물의 경제성이 좋아지는 것입니다.

 

단, 지하와 지상의 주차장은 용적률 산정에서 제외가 됩니다.

 

용적률 한도 또한 국토계획법 →시행령→지자체 조례 순서로 구체화 됩니다.

 

 

마지막으로,

 

용도지역을 보완하기 위해

 

용도지구, 용도구역을 구분합니다.

 

시, 도, 대도시 조례로 용도지구의 명칭을 정할 수 있고

 

지역의 신규지정 및 변경이 가능합니다.

 

용도지구는 용도지역을 보완하여

 

무분별한 건축을 제한하기 위해 지정하는 것이고

 

용도구역은 용도지역과 용도지구를 보완해서

 

용지개발, 도로∙주차장 건설, 토지형질변경 및 분할

 

채굴 등 각종 토지 이용을 규제하는 것입니다