부동산경매, 낙찰금 이외의 모든 것! (부대비용)

 

부동산 경매에 있어서,

 

낙찰대금만 가지고 딱 집을 낙찰받을 수 있다고 생각하셨나요?

 

그쵸, 낙찰은 가능하지만 그 이외의 부대비용을 계산하지 않는다면

 

생각지도 못한 지출에 기대했던 예상 수익률이 어긋날 수 있습니다.

 

어떤 부동산 경매든, 얼만큼의 수익을 낼 건지

 

그리고 얼마만큼의 입찰금액을 적어 낼지,

 

계산하려고 할 때 부대비용은 얼마나 들어가는지 꼭 알아야합니다.

 

첫 번째는,

취득세 계산을 하여야 합니다.

 

예를들어 6억 이하 85제곱미터 이하인 경우에는

 

취득세 1%, 지방교육세 0.1% 합해서 1.1% 부과됩니다.

 

85제곱미터를 초과하는 경우에는 취득세 1%는 동일하지만

 

농어촌 특별세 0.2%, 지방교육세 0.1%를 더해 1.3%의 세율로 지급하게 됩니다.

 

본인이 취득하고자 하는 경매물건이 1억원이고 85제곱미터 이하일 때

 

취득세 1.1%, 약 110 만원을 예상하시고 경매에 입찰하셔야 합니다.

 

요즘에는 취득세를 간편하게 계산해주는 무료 어플도 있습니다^^

 

잊지말고 취득세 꼭 확인하세요!!

 

 

두 번째는 바로 명도비용과 인테리어 비용입니다!

 

즉 이사비용과 수리비용을 일컫는데요

 

명도비용(이사비용)을 주는 것이 법적 의무사항은 아니지만

 

이사비용을 지불하게 되면 원만한 명도를 할 수 있게 되어

 

기대했던 수익보다 더 큰 수익을 얻을 수 있습니다.

 

세입자가 낙찰 후 배당까지 모든기간을 점유하게 되면

 

낙찰자 또한 이득이 된 부분이 없어 명도 비용을 지불하지 않게되니

 

참고하시기 바랍니다 ^^

 

또한 명도비용은 정해져 있지 않습니다. 10만원부터 100만원단위까지

 

여러 상황과 합의에 따라 금액이 달라지는데요.

 

강제집행 비용은 평당 10만원으로 정해지고 있어

 

그보다 50%정도 절감된 평당 5만원정도로 명도비용을 합의하게 되면

 

나가는 세입자와, 낙찰받은 낙찰자가 서로 윈윈하게 되겠죠?

 

그리고 낙찰받은 집을 딱 들어가보니..

 

수리해야 하는 항목들이 우수수 발견된다면??

 

그대로 세입자를 들이거나 매도를 하기 보다는

 

도배, 장판, 화장실, 조명 등 수리비를 지출하더라도

 

수리 이후에 더 높은 수익을 창출할 수 있으니

 

인테리어 비용도 어느정도 감안해서 입찰해야합니다!

 

세입자가 깔끔하게 살고있었으면 더할 나위 없이 좋겠죠 ㅎㅎ

 

 

세 번째는

경매 낙찰이후에 법무비를 감안해야 합니다.

 

본인이 모든 경매 절차를 진행해도 되지만, 법무사에게 의뢰하는것이

 

일처리도 깔끔하고 실수 없이 진행되어 통상적으로 많이 의뢰합니다.

 

경락잔금대출을 통해 잔금을 납부하고, 채권말소, 송달료,

 

세금대리납부 등 경매 낙찰 후 전체적인 과정을 대신하여

 

진행하고 처리해주는 비용입니다.

 

법무비는 서비스 비용이 포함되어 있기 때문에

 

의뢰비용이 고정적이 아니고 유동적이라서 다양한

 

견적이 나올 수 밖에 없습니다.

 

최소 10군데 이상 가능한 한 많은 곳의 법무비 견적서를

 

받아보시고 보다 합리적인 곳으로 법무비를 계약하시는게 좋습니다.

 

 

 

 

네 번째는

부동산을 낙찰받고, 대출을 받아 세입자를 들이는 기간과

 

공실상태에서 부동산 매도 기간을 대략적으로 예상하여

 

대출이자를 감안해 입찰가를 정해야 합니다.

 

부동산을 낙찰받고 나서 바로 매도를 하거나,

 

바로 세입자를 맞추게 된다면 대출 이자를 감안할 필요가 별로 없지만,

 

낙찰받은 부동산에 대해 3개월 정도 대출이자를

 

지불할 수 있는 여유 자금을 갖고 입찰하는것이 일반적입니다.

 

 

 

 다섯 번째는

부동산을 취득 후 단기 매매할 때에

양도소득세 부분을 감안해야 합니다.

 

양도소득세는 토지나 건물 등을 다른 사람에게 양도하였을 때

 

발생하는 소득에 대해 세금을 납부하는 것입니다.

 

1년 안에 부동산을 양도 할 시에는 중과세가 되어 양도소득세는

 

50%이고, 그 이상 보유하게 될 때에는 기간에 따라 세율이

 

점진적으로 줄어들게 됩니다.

 

양도소득세는 1년 기본공제 250만원이고

 

사업자 명의로 부동산을 매입하면 공제의 범위가 더 커지게 됩니다.

 

 

결과적으로 부동산을 언제 매도 할지, 또 그에 따른 양도소득세는

 

얼마나 될 지 계산해보고 입찰하는것이 보다 높은 수익률을

 

올릴 수 있는 요소가 되겠습니다.

 

 

마지막으로 염두해 둘 것이 바로

 

바로 중개수수료입니다.

 

부동산의 가격이 높아질수록

 

중개수수료 또한 높아지니

 

이 점 참고하셔서 부동산 입찰에 신중하셔야겠습니다 ^^