건폐율과 용적률 그리고 양도소득세

기초 부동산 용어 공부하기!


1. 건폐율 이란??

대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.

 

말 그대로 땅의 면적에 비해 건물이 들어서있는 면적을 말한다.

그래서 건폐율이 높다고 하면 단위면적당 건물이 빽빽히 들어있는것이고

건폐율이 낮다고 하면 건물들 간격이 널찍널찍하다고 생각하면

되는것이다.

건폐율에 대해 기준이 있는데 도시지역, 관리지역, 농림지역, 지역환경보전지역

4가지로 나뉘어져있다. 농림지역과 자연환경보전지역은 똑같이 20%

이하로 규제가 되어있기 때문에

도시지역과 관리지역을 주로 보면 될 것 같다.

도시지역 중 상업지역을 살펴보면 건폐율이 엄청나다.

상가가 있는 곳에 건물들이 다닥다닥붙어있는것을 보면 알 수 있다.

또 주거지역도 보면 아파트들이 꽤나 가깝게 지어진 것을 볼 수 있는데

상가만큼은 빼곡히 들어서지 못하는 것을 보면 저 표가 이해가 된다.




2. 용적률

대지면적 당 연면적의 비율을 말한다.

연면적을 산정할 때에는 지하의 면적과 지상의 주차장 면적, 주민공동시설 면적,

초고층의 피난 안전구역의 면적은 제외가 된다.

또 용적률은 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는

척도로 활용된다.

기억하자, 건폐율 용적률

전용주거지역과 일반주거지역 들은 1급보다 2급이, 2급보다 3급이

용적률이 더 높다. 그만큼 같은 땅에 올릴 수 있는 건물의 층이 많다는 이야기이다.

기억하자 3급으로 갈수록 더 높게 지을 수 있다!

또 중심 상업지역은 최소 400%이상, 최대 1500% 이하이다.

1500% 수치를 보고 우와.. 했는데

반대로 400% 미만 건물은 못 짓는것인가??




3. 양도소득세 란?

대통령령으로 정하는 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해

부과하는 조세를 말한다. '양도'란 매매, 교환 등으로 소유권이 다른 사람에게

유상으로 넘어가는 것을 가리키는 말이고, 양도차익(소득)이란 양도가액에서

취득가액과 필요경비, 공제금액을 뺀 소득이다.

라고 네이버에 정의되어있다.

쉽게 말하면 재산을 누군가에게 돈 받고 넘겨줄 때 발생하는 세금이다.

돈 안받고 넘겨주면 증여나 상속이 되어 증여세, 상속세를

따로 납부하면 양도소득세는 발생하지 않는 줄 알았는데 찾아보니

증여할 때에도 양도소득세가 발생한다고 한다.



종류를 살펴보면 건물, 토지 등 고정자산에 대한 영업권,

특정 시설물에 대한 이용권, 회원권, 주식이나 출자지분 등

대통령령으로 정하는 기타의 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때

양도차익에 대해 부화되는 세금이다.

당연한 말이지만, 양도소득세는 시가가 오르면 발생하는 것이고

투기를 규제하여 소득재분배 및 부동산 가격 안정 등을 목적으로 한다.

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터

2개월 이내에 주소지 관할 세무소에 신고 및 납부하여야 하고 미신고시에는

가산세가 나온다.

예를 들면 3월 19일에 양도를 했으면 3월 말부터 2개월 이내에 납부하여야

한다. 3월 31일을 기준으로 5월 31일 까지 양도소득세를 신고 및 납부하면

되는 것 같다.

또 투기를 방지하기 위해 보유했다가 양도하는 기간에 대해

세율을 다르게 적용하는데, 주택의 경우 1년안에 되팔면 40%의

중과세를 맞게 되는데, 2021년 6월 이후에는 1년 미만에는 70%

2년 안에는 60%의 중과세가 적용된다. 숫자만 봐도 무시무시하다.

부동산으로 시세차익 얻을 생각하지 말라!! 라는 강려크한 메시지인 것 같다.

3주택자 이상이 1년 안에 팔면 100%의 차익을 다 세금으로 내는것인가??

이것저것 부대비용 빼면 오히려 손해보는 장사를 하게 되는건가??

부동산 투자자들과 임대사업자들은 앞으로 어떻게 절세를 할 지

궁금하다.

2021년부터 바뀌는 양도소득세율을 자세히 살펴보면

1. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가.

2. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과세율 인상
(2주택 -> 20%, 3주택 ->30%)

3. 2021년 1월 1일 이후부터 취득하는 분양권 또한 주택수에 포함

4. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도세율 인상
(2주택자는 기본세율에서 60% 상승)

5. 일시적 2주택 처분기한 변경
조정지역 1년, 비조정지역 3년