주택 임대차보호법 소액임차인 최우선 변제란?

 

누군가는 자기의 소유로 집을 장만하고

 

다른 누군가는 타인의 소유의 집에서 전세 혹은 월세로 거주합니다.

 

더욱 여유가 있는 사람은 자기의 소유로 집을 구매하고

 

타인에게 빌려줍니다. 이 사람들을 임대인이라고 합니다.

 

반대로 집을 빌리는 사람을 임차인이라고 합니다.

 

아무래도 경제적 능력이 좋은 사람과 그렇지 못한 사람은 먹고 사는게

 

차이가 날 수 밖에 없기 때문에, 우리나라는 여력이 낮은 사람을

 

보호해 주기 위해서 여러가지 제도를 만들고 유지하고 있습니다.

 

 

제 3자에게 갖는 대항력과 우선변제권,

 

그리고 소액임차인 최우선 변제 보증금이

 

그 중 하나입니다.

 

대항력은 임대인의 집을 제3자에게 팔거나 경매에 넘어갔을 경우

 

임차인이 기존의 계약을 유지하면서 거주할 수 있게 해주는 것을 말합니다.

 

우선 변제권은 요건을 갖추었을 경우, 채권임에도 물권과 동등하게

 

취급하여 권리의 선후를 따져서 경매의 배당금을 받을 수 있도록 순위를

 

정하는 것입니다. 

 

 

본 제도의 요건이 충족하려면, 소액에 해당이 되어야 합니다.

 

소액 기준은 지역마다 다릅니다.

 

 

2018년 9월 이후 서울을 기준으로 적용되는 금액은 1억 1천만원 이하일 경우 충족이 됩니다.

 

그리고 경매시에 받을 수 있는 최우선 변제금은 3700만원 까지입니다.

 

쉽게 설명을 하자면, A라는 사람이 서울에서 전세 or 월세를 살고 있는데

 

보증금이 1억 1천만원일 경우에 3700만원까지 우선적으로 변제가 가능합니다. 

 

하지만 1억 2천만원이 된다면, 적용 금액을 초과했기때문에 최우선 변제를

 

받을 수 없게 됩니다.

 

그렇기 때문에 주택을 임차할 때에는 이러한 내용을 참고해서

 

액수를 조정하고 계약을 진행할 필요가 있습니다.

 

또 서울 이외의 지역들은 요건이 다르기 떄문에

 

위에 첨부된 표를 잘 확인하셔야합니다.

 

 

그리고!

 

 

소액임차인의 범위는 현재 내가 계약한 시점이 아니라

 

등기부등본 상의 최초의 담보물건이 설정된 시점으로 결정됩니다.

 

예를 들어 2021년 3월 20일에 서울에서 1억원에 임대차 계약을 했다고 해봅시다.

 

등기부등본을 확인해 보았을 때, 등기부등본 상 최초의 담부물건인

 

근저당이 2014년 7월 1일에 설정이 되어있다면

 

2014년 7월 1일 시점으로, 9500만원 이하만 소액보증금으로 인정되므로

 

나는 소액임차인이 아닙니다.

 

 

 

다음 요건으로는

 

주택을 인도하여야 하며, 주민등록을 마쳐야 합니다.

 

주택을 인도한다는 의미는 이사를 통해 그 집에서

 

거주 또는 점유를 해야 한다는 뜻이고

 

주민등록은 해당하는 주택에 전입신고를 마쳐야 한다는 뜻입니다.

(여기서 확정일자는 필수조건이 아닙니다.)

 

 

그리고,

 

경매로 해당 주택이 매각 될 경우에는 집행법원에 배당요구를 하여서

 

본인의 권리를 요구해야만 변제금을 받을 수 있습니다.

 

이 모든 요건을 충족하여쓸 경우에만

 

소액 임차인 최우선 변제 보증금을 받을 수 있게 됩니다.

 

하나라도 빠졌다면 변제가 불가능하니, 잘 숙지하여 본인의 권리를 찾아야 합니다.

 

 

 

그렇다면 경매에서 그 어떤 것보다도 1순위로 받을 수 있는 것일까요?

 

그렇지 않습니다!

 

이보다 더 우선적으로 배당 받는 것들이 있습니다.

 

1순위 - 집행비용(체납처분비)

 

2순위 - 부동산을 유지, 보수, 개량하기 위해 지출한 비용

 

3순위 - 소액임차보증금 순으로 진행이 됩니다.

 

 

 

그리하여 주택을 임차할 떄에는 근저당이 없는 집을 고르는 것이 가장 좋습니다.

 

그래야만 경매로 넘어갈 확률이 낮기 때문이죠.

 

하지만 집을 매매할 때에는 전액 본인의 돈으로만 매매하는 경우는

 

많지 않으므로, 근저당이 많지 않은 집을 선택해야겠죠.